18 февраля 2023 года в Москве прошла ежегодная отраслевая юридическая конференция по строительному праву «Юридическая поддержка строительного бизнеса: новые вызовы и перспективы».
На экспертной сессии, посвящённой изменениям регуляторной среды, в роли эксперта выступил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. Он представил обзор ключевых инициатив и новелл в области нормативного регулирования строительства,заметив при этом, что 2022 год стал рекордным по числу принятых законов, подзаконных актов и документов ведомственного характера, а такой скорости их проработки и принятия раньше никогда не было.
Геополитическая ситуация и санкционные ограничения, считает Мороз, безусловно, внесли свои коррективы в развитие строительной отрасли, однако оперативные меры поддержки, принятые на федерльном и региональном уровнях, дали возможность эффективно работать в современных реалиях. Доказательство тому - рекордный за всю историю объём ввода жилья.
Свой обзор докладчик начал с самого фундаментального документа, принятого в конце прошлого года, коим стала Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. По словам Антона Мороза, Стратегия является итогом проведенной беспрецедентной работы профессионального сообщества и призвана синхронизировать планы властей в различных сферах строительства — от жилищного до промышленного и транспортного. Среди задач к 2030 году - рост объёмов ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. метров и обеспечение его доступности для не менее чем двух третей семей. Достичь этого планируется за счёт долгосрочных льготных ипотечных программ, сокращения обязательных процедур в строительстве и уменьшения числа бюджетных недостроев.
Так, спикер отметил ряд принятых в конце прошлого года Правительством РФ мер поддержки в части льготных ипотечных программ:
- продление действия программы «Льготная ипотека» до 1 июля 2024 года;
- распространение программы «Семейная ипотека» на граждан РФ, имеющих двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора;
- запуск с 1 января 2023 года программы льготной ипотеки для новых регионов России;
- продление срока действия программы «Дальневосточная ипотека» до конца 2030 года.
Острым вопросом, по мнению Мороза, остаётся продолжительность строительно-инвестиционного цикла.
«Осуществлённые нашим Правительством действия фактически сократили инвестиционно-строительный цикл на год, но этого недостаточно. Год назад в рамках Федерального закона № 275 был разложен весь инвестиционно-строительный цикл и процесс согласований: из 96 процедур остались 32. Но осталось и 751 согласование с органами власти, поэтому задача на этот и следующий год – сократить его на 30%», - заявил Антон Мороз.
Следующее, на чём он остановился — принятая пятилетняя комплексная государственная программа «Строительство», подразумевающая переход к среднесрочному (пятилетнему) горизонту планирования государственных инвестиций в строительство объектов недвижимости.
«При сегодняшних жёстких бюджетных ограничениях нужно завершить все объекты, которые строятся сейчас, и опережающими темпами увеличивать объём ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства», - считает спикер.
Ещё один аспект, которому уделил внимание в своём докладе Мороз - произошедшие изменения в области саморегулирования. Так, для поддержки строительных организаций Федеральным законом № 124 был увеличен порог обязательств по договору строительного подряда, при котором подрядчик должен быть членом СРО. К тому же, добавил он, до конца 2023 года продлена возможность выдачи займов на льготных условиях, которые смогут получить члены СРО из средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств.
«Эта мера поддержки была принята и поддержана президентом страны Владимиром Владимировичем Путиным непосредственно по предложению главы НОСТРОЙ Антона Николаевича Глушкова. И несмотря на её такую достаточную «малоприменимость», мера оказала серьёзную поддержку в первую очередь для малого бизнеса и для компаний, у которых были серьёзные кассовые разрывы и которые не имели возможности кредитоваться. Я думаю, что все присутствующие здесь знают, насколько тяжело строительной компании получить кредит в банке и насколько проблемно финансовый институт относится к строительной отрасли несмотря на то, что это далеко не самая «серая» отрасль в России. В принципе называть «серой» отрасль, которая по числу налогообложения в регионах стоит на втором и третьем месте в числе отраслевых налогоплательщиков, наверное, тоже не очень правильно».
Далее Мороз напомнил о Федеральном законе № 541, в частности которым Градостроительный кодекс РФ был дополнен статьей 281 о едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования. Эти изменения, пояснил он, должны устранить раннее возникающие противоречия между генеральными планами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). «Ранее Верховный Суд РФ неоднократно указывал на принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, который определяет стратегию градостроительного развития, перед ПЗЗ. Следовательно, появлялась возможность оспаривания ПЗЗ в судебном порядке по мотиву их несоответствия генеральному плану в части параметров застройки».
Последнее, на чем остановился Антон Мороз — законопроект, направленный на совершенствование комплексного развития территорий (ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Здесь он озвучил ряд предложений профсообщества при доработке проекта документа:
• включить положения, предусматривающие возможность осуществлять КРТ жилой застройки, в границах которой расположен один многоквартирный жилой дом, признанный аварийным или соответствующий критериям;
• включить положения, предусматривающие осуществление КРТ жилой застройки в отношении застроенной территории, в границах которой расположены дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые дома, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом РФ и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;
• включить в ГрК РФ положения, предусматривающие осуществление КРТ жилой застройки в отношении застроенной территории, в границах которой расположены дома блокированной застройки, объекты ИЖС, садовые дома при условии, что замещение индивидуальной, малоэтажной жилой застройки, садовых домов на многоквартирную жилую застройку предусмотрено генеральным планом муниципального образования, соответствует правилами землепользования и застройки муниципального образования;
• исключить положения, предусматривающие возможность исключения многоквартирного дома, который не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и который соответствует критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, из принятого решения о КРТ жилой застройки.
НОСТРОЙ в свою очередь, сообщил Мороз, уже подготовил ряд дополнительных инициатив, направленных на совершенствование механизмов инвестирования в КРТ и предоставление дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты:
1) рассмотреть вопрос о возможности заключения соглашения о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) до момента получения разрешения на строительство;
2) разработать единую методику для расчета потребности в государственной поддержке реализации проектов КРТ;
3) рассмотреть возможность предоставления земельных участков под комплексное развитие незастроенных территорий не только на праве аренды, но и в собственность.
«Строительная отрасль, наверное, одна из важнейших экономических отраслей - это признано и руководителем нашей страны. И те грандиозные задачи, которые стоят перед ней, можно решить только создав максимально благоприятные условия для всех участников рынка», - заключил Антон Мороз.
Модерировала сессию заместитель директора ГБУ «Мосстройинформ», магистр частного права Елена Соловьева (Поветкина). С докладом «Законодательное обеспечение нового темпа строительства: как соблюсти баланс интересов» выступил заместитель директора департамента взаимодействия с регионами и государственными органами ПАО «Квадра» Антон Чертов, сделавший акцент на синхронном развитии отраслей строительства и ЖКХ.
Управляющий директор по юридическому сопровождению проектов Национального центра развития государственно-частного партнерства (ВЭБ.РФ) Анна Батуева озвучила новые инициативы в ГЧП для строительной сферы. Суть первой заключается в том, чтобы в рамках КРТ можно было возложить обязанность по строительству инженерной, коммунальной, транспортной инфраструктуры на муниципалитет, который мог бы сделать это за счёт механизма ГЧП.
«При этом речь идёт о том, чтобы такой частной стороной, которая строит для муниципалитета в рассрочку инфраструктуру, мог выступать сам девелопер, который выиграл конкурс на КРТ. Также мы предлагаем ввести специальное положение, которое позволяет на основе одного конкурса заключать два блока соглашений: блок соглашений по КРТ и блок соглашений по ГЧП. Но это будет не обязанность, а именно опция для девелопера», - пояснила она.
Вторая инициатива касается так называемой «строительной концессии» в коммунальном секторе.
«Есть компании, которые готовы заходить на рынок строительства коммунальной инфраструктуры, но не готовы брать на себя обязанность быть дальше ресурсоснабжающей организацией. Всё это подкрепляется ещё тем, что со стороны Федерации готовится значительный пакет федеральных мер поддержки по финансированию на льготных условиях такой стройки. Так вот для того, чтобы с одной стороны привлечь туда строительный бизнес, с другой - обеспечить получение денег из банков по принципу проектного финансирования, мы предлагаем использовать концессию, но с ограничением в плане того, что после завершения стройки девелопер передаёт построенный объект унитарному предприятию, а сам, пока действует концессионное соглашение, получает платежи из бюджета для того, чтобы погасить привлечённый кредит и возмещать свои расходы по привлечению собственного финансирования», - заключила Анна Батуева.
Тему регулирования специальных правовых режимов посредством установления зон с особыми условиями использования территории в России и зарубежных странах подняла в своём докладе вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. Главный тезис её выступления - необходимость систематизировать ПЗЗ сначала путём установления базовых зон и сделать это так, чтобы окружающая среда была комфортной и безопасной. То есть обеспечить правильное сочетание видов разрешённого использования земель.
«Грамотное, качественное зонирование позволяет отменить половину ЗОУИТов в строительстве», - считает Полиди.
