25 ноября 2024 года в Госдуме состоялся Экспертный совет по детенизации (обелению) экономики при Комитете Государственной Думы по экономической политике совместно с Комиссией по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Российской Федерации.
Модерировал мероприятие заместитель председателя Комитета Государственной Думы РФ по экономической политике Артём Кирьянов.
В состав президиума также вошли вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз и исполнительный директор аналитической компании «СМ Про» Евгений Высоцкий.
В ходе заседания участники обсудили причины роста стоимости квадратного метра жилья, дав свою экспертную оценку; соотношение динамики роста цен на жилье и динамики роста цен на отдельные строительные материалы; текущее состояние и перспективы развития строительного рынка РФ, дав прогнозы потребления строительных материалов. Кроме того, на заседании была презентована книга «Жилищное строительство и рынок жилья: качество, объем, стоимость как условия развития» в продолжение круглого стола по той же теме, состоявшегося 20 мая 2024 года в Общественной палате Российской Федерации. Издание, помимо материалов круглого стола, содержит его резолюцию, отзывы на неё, а также сопутствующие исследования и оценки.
В частности, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз, говоря о росте стоимости жилья, заметил, что этот рост может быть воспринят как показатель стабильности и развития экономики.
«Когда цены на недвижимость растут, это часто свидетельствует о повышении доверия инвесторов к рынку, улучшении макроэкономических условий и росте спроса на жилье. А это, в свою очередь, способствует развитию строительной отрасли, увеличению количества рабочих мест и повышению качества инфраструктуры в городах и регионах», - пояснил выступающий.
Так, по состоянию на октябрь 2024 года стоимость одного квадратного метра жилья составила 180 329 руб., при этом за аналогичный период 2023-го «квадрат» стоил 157 510 руб., привёл Мороз данные ДОМ.РФ. Соответственно, продолжил он, стоимость 1 кв. м жилья в 2024 году возросла на 14,5% в сравнении с прошлым годом.
«Сейчас мы наблюдаем рост стоимости строительства, вызванный изменением экономической обстановки в стране, а также повышением ключевой ставки.
Если смотреть более точечно, то стоимость многоквартирных домов складывается из трёх основных показателей: строительная себестоимость, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь, для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства», — подчеркнул Антон Мороз.
Он поделился, что по результатам еженедельного мониторинга, который ведет НОСТРОЙ уже не первый год, наблюдается как правило повышение цен на стройресурсы – редко понижение. По словам Мороза, в 2021 году рост цен был обусловлен геополитической ситуацией в России, в 2022-м рынок стройматериалов более или менее стабилизировался, так как нашли решения с логистикой и импортозамещением.
«В 2023 - 2024 годах НОСТРОЙ не видел оснований для роста цен на стройресурсы, поскольку сегодня нет новых санкционных мер в отношении российских производителей. Однако, как показывают результаты мониторинга, стагнация цен на строительные ресурсы так и не произошла», — констатировал Антон Мороз, добавив, что за неполные 11 месяцев текущего года произошел существенный рост цен на: песок (22%), раствор (20%), плиты перекрытия (17%), доска обрезная (17%), битум, щебень, смеси асфальтобетонные, бетон, блоки из ячеистых бетонов (14%).
«Обоснование производителей о росте цен на свою продукцию это: рост цен на сырье, на энергоносители, увеличение заработной платы рабочих/сотрудников в связи с инфляционными процессами, изменение в налоговом законодательстве, удорожание логистики. Указанный перечень стройматериалов входит в список ценообразующих материалов. Да, если рассматривать влияние роста цены одного из этих ресурсов, то особого роста в целом по проекту мы не заметим, но таких ресурсов большое количество, которые однозначно увеличивают затраты строительной компании, то есть такие затраты «съедают» их прибыль, за счет которой они развиваются. Таким образом, при росте цен на стройматериалы при строительстве объектов капстроительства, финансируемых из бюджета, строители покрывают свои допзатраты, связанные с ростом цен на стройресурсы, своей прибылью», — объяснил Мороз.
Он также рассказал, что в НОСТРОЙ проанализировали, как растет цена на строительные материалы относительно официальной фактической инфляции (по данным Росстата) в конкретном регионе. Результат показал, что процент роста цен на отдельный перечень существенно превышает фактическую инфляцию, которая участвует в расчетах начальной максимальной цены контракта на строительно-монтажные виды работ.
Кроме этого, добавил Мороз, НОСТРОЙ провел анализ стоимости объектов капитального строительства. Он заключается в сравнении:
• цены контракта на начальном этапе строительства (НМЦК), т.е. стоимость определена в соответствии с приказом Минстроя России 841/пр, где используется стоимость по сметной документации с применением фактической и прогнозной инфляции на весь период выполнения работ (цена контракта становится твердой на весь период строительства);
• цены работ, которая сложилась бы, если при принятии выполненных работ использовались индексы перевода в текущий уровень цен ежеквартальными индексами Минстроя России, действующие на момент принятия данных работ.
«На слайде приведен пример такого расчета – контракт по строительству детского сада на 100 мест в Республике Бурятия. Стоимость, рассчитанная индексами на момент фактического выполнения работ, на 10% (27,8 млн. рублей) выше начальной цены контракта», - указал Антон Мороз.
Аналогичный расчет НОСТРОЙ в 2023 году провел по жилому дому в Ивановской области - разрыв составил 31% (34,5 млн. рублей).
Такие результаты говорят о том, пояснил он, что рост цен на основные ценообразующие материалы, которые ложатся в основу расчета индексов перевода в текущий уровень цен, значительно выше прогнозной инфляции, которая закладывается заказчиком при формировании начальной максимальной цены контракта.
«Это в очередной раз доказывает несовершенство законодательства о закупках и ценообразовании, так как не позволяют покрыть все расходы на строительство.
Есть еще проблема с разницей между прогнозной и фактической инфляцией. В смете подрядчик получает прогнозный рост, а если факт будет отличаться, что все списывается на его предпринимательские риски, что является несправедливым ценообразованием. Для примера в 2023 году при формировании НМЦК в контракты закладывалась прогнозная инфляция на 2023 и 2024 годы 7,0% и 5,3%, а фактически по итогам 2023 года составила уже по 9,1% на год», — высказался вице-президент НОСТРОЙ.
Одним из важных факторов, который также влияет на удорожание квадратного метра жилья, в НОСТРОЙ называют рост стоимости земельных участков, особенно в крупных городах и пригородах.
«В условиях ограниченности земли в крупных мегаполисах цена на землю растет. Этот фактор особенно важен для застройщиков, поскольку стоимость земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах за последние несколько лет увеличивается.
При этом спрос на земельные участки всегда держался на высоком уровне, а в настоящее время часть спроса с рынка новостроек переходит на загородный рынок. К примеру, с января по июнь 2024 года спрос на земельные участки в Московской области вырос на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В целом сейчас существует тенденция развития жилищного строительства в регионах, а также в городах с небольшим количеством населения», — поделился спикер.
К примеру, говорит Мороз, малоэтажное строительство в последнее время привлекает всё больше внимания в качестве эффективного способа развития пригородных и сельских территорий. По его словам, этот вид строительства ориентирован на создание комфортного и доступного жилья, что позволяет улучшить качество жизни, привлечь население и способствовать экономическому развитию.
«Пригородные и сельские местности, характеризующиеся низкой плотностью населения и обширными природными ресурсами, обладают значительным потенциалом для малоэтажного строительства, которое может стать потенциальным драйвером роста строительного рынка в России», — считает Антон Мороз.
К тому же он призвал не забывать о том, что темпы ввода индивидуальных жилых домов (ИЖС) показывают положительную динамику. По данным того же ДОМ.РФ, с января по октябрь 2024 года фактический объем ввода ИЖС составляет более 58 млн кв. м, что на 16% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023-го.
Кроме того, подчеркнул Мороз, одним из главных драйверов роста строительного рынка будет продолжение крупных государственных программ, направленных на развитие инфраструктуры. В числе важнейших направлений он озвучил проект модернизации транспортной инфраструктуры (дороги, морские порты, железные дороги), строительство социальных объектов (школы, больницы, детские сады), а также развитие жилищного строительства, в том числе «доступного жилья» в рамках федерального проекта «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда».
«Важно отметить, что рост цен на жильё может создавать возможности для собственников недвижимости, поскольку их активы становятся более маржинальными. Повышение стоимости жилья также стимулирует улучшение качества строительства, внедрение новых технологий и повышение стандартов жизни. В долгосрочной перспективе это может привести к модернизации всех жилых районов, ведь уже сейчас активно реализуются программы по развитию более комфортной и современной городской среды», — перечислил «плюсы» Мороз.
В целом, констатировал он, строительный рынок России находится в стадии трансформации, в которой сочетаются как трудности, так и возможности для роста.
«Важно отметить, что с развитием новых технологий, госпрограмм, а также повышением интереса к устойчивому строительству, рынок имеет перспективы для роста. При этом для реализации этого потенциала необходимы стабильные инвестиции, эффективное законодательное регулирование и кадровая поддержка отрасли», - подытожил Антон Мороз.
В свою очередь руководитель совета АСОНО, член Совета НОСТРОЙ, координатор НОСТРОЙ по СФО, руководитель Научно-консультативной комиссии НОСТРОЙ, председатель Комиссии по вопросам строительства, ЖКХ и дорожного комплекса Общественной палаты НСО Максим Федорченко поделился, к чему привела отмена льготной ипотеки.
Во-первых, считает он, жильё стало практически полностью недоступно для граждан, не имеющих доступа к льготным дальневосточным, сельским программам или семейной ипотеке.
«Если в мае мы говорили, что ставка более 20% является запретительной, то сейчас ставки выросли до 30%, и конечно, у граждан нет таких денег. Более того, настало время предостерегать людей от того, чтобы по каким-то схемам «субсидирования от застройщика» или «рассрочки от банка» их заманили в такую ипотеку!», - предупредил Максим Федорченко, - «Мы получаем потенциальных банкротов и обманутых дольщиков. Пока ипотечные кредиты остаются наиболее надежными. Я уже показывал, что из года в год доля просроченных платежей к общей задолженности постоянно уменьшается. Удивительно, что некоторые предпочитают приводить задолженность в абсолютных цифрах – так она, конечно, растет вместе с ростом кредитного портфеля. И даже сейчас на фоне таких ставок, эта доля чуть подросла и составляет всего 0,4% - это вдвое меньше, чем было четыре года назад!», - констатировал он.
Что касается роста жилищного строительства и объемов производства строительных материалов, Максим Федорченко отметил, что пока цифры сдачи хорошие.
«Но надо понимать, что на рынке уже произошел ожидаемый коллапс. Если в сентябре прошлого года было продано 7 млн. кв.м. жилья, то в этом сентябре 2 млн. Региональные застройщики подтверждают этот тренд – падение продаж составило более 2/3. Это значит, что оставшейся трети продаж уже не хватает, чтобы выполнять обязательства по финансовым планам перед банками, выдавшими проектное финансирование. Текущие проекты как-то придется вытягивать, но, конечно, при таких продажах новые проекты уже не попадают под параметры кредитования. Соответственно останавливаются новые проекты, поскольку они уже не могут получить проектное финансирование от банков», — объяснил он.
Ну и цены на строящееся жилье, безусловно, считает Федорченко, не могут упасть – минимально допустимый уровень цен у каждого застройщика прописан в финплане, который согласован с банком при выдаче проектного финансирования.
«Может ли падать себестоимость? К сожалению, нет. Сейчас действительно почти прекратился рост цен на стройматериалы, по некоторым позициям мы видели даже минимальное снижение. Но резко, в разы, выросла стоимость рабочей силы. Это связано и с ужесточением миграционной политики, и с вынужденным оттоком рабочей силы в оборонную отрасль. Плюс увеличение налоговой нагрузки и на самих строителей, и на производителей – неизбежно вызовет рост».
По словам Максима Федорченко, главная задача – добиться того, чтобы темпы и качество строительства не снижались, поэтому неизбежно придется говорить о целевой поддержке спроса.
«Сейчас Правительство, Минстрой России активно работают над тем, чтобы помочь застройщикам – снижается административные барьеры, предлагаются льготные схемы входа в КРТ и так далее. Так строить будет легче. Но в отсутствии платежеспособного спроса для кого строить? Строить будет можно, но не нужно! Необходимо комплексно решать эти задачи, поддерживая баланс спроса и предложения. И здесь, конечно, и застройщики, и производители стройматериалов должны выступать, как две части единого целого комплекса, выдвигая совместные инициативы, работая в единых цифровых ресурсах - такие, в частности разрабатывает совместно НОСТРОЙ с ведущими производителями строительных материалов и конструкций. Тогда, надеюсь, есть шанс, что и органы власти нас услышат, в том числе, и представители Государственной Думы. И мы сможем эффективно выполнить те задачи, которые поставлены Президентом России перед нашей отраслью», — уверенно заключил Максим Федорченко.
На заседании также выступили председатель Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по ЖКХ, строительству и дорогам Галина Дзюба (по ВКС), заместитель секретаря Общественной палаты Российской Федерации Владислав Гриб (по ВКС), заместитель директора Департамента ценообразования и ресурсного обеспечения строительства Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации Евгений Мухин, заместитель начальника отдела развития промышленности строительных и нерудных материалов Минпромторга России Александр Тарасов, ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, д.э.н Светлана Батурина, заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.PФ Екатерина Власова, руководитель Центра исследования конкуренции и экономики Сибирского института управления – филиала СИУ РАНХиГС, профессор, доктор экономических наук Ирина Князева.
Фото: Лоскутов Глеб
