Вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), Координатор НОСТРОЙ по СФЗО Антон Мороз принял участие в сессии ДОМ.РФ на тему: «Как привлечь инвестиции в новый проект? Инструменты и практики КРТ, которые используются в работе с девелоперами»?
Сессия прошла 9 сентября в рамках деловой программы X Международного бизнес форума недвижимости (МБФН-2026). Она была посвящена новой архитектуре комплексного развития территорий — переходу от КРТ как инструмента преобразования отдельных площадок к универсальной модели управления территорией, публичной недвижимостью и инвестиционными обязательствами в рамках единого проекта.
Модерировал мероприятие руководитель регуляторной методологии «Взаимодействие с органами власти» ПАО ДОМ.РФ Константин Шемякин.
В роли спикеров также выступили директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, директор ПАО ДОМ.РФ Николай Сарокваша, стратегический партнер ГК ACADEMIA, председатель Комитета по восстановлению историко-культурных объектов для развития индустрии туризма СПб РО «Деловой России» Сергей Степанов, руководитель рабочей группы по КРТ при Комиссии в сфере градостроительной деятельности и КРТ Общественного совета при Минстрое России, руководитель КРТ-центра ПАО «Глоракс» Станислав Шульженко, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
В фокусе внимания участников сессии — видение ДОМ.РФ по дальнейшему развитию регулирования КРТ: создание более гибкой и инвестиционно-ориентированной системы, в которой решения по земле, градостроительной подготовке, инфраструктуре и объектам недвижимости принимаются не последовательно и разрозненно, а формируют единый правовой и экономический контур реализации проекта.
Антон Мороз в своем выступлении обратил внимание на то, что градостроительная политика закономерно смещается от экстенсивного освоения территорий к интенсивному подходу. Ключевой фактор — рост требований к качеству среды и необходимость рационального использования земли. В этом контексте механизм комплексного развития территорий (КРТ) выходит на первый план и становится одним из важнейших инструментов развития городов.
Мороз напомнил, что изначально КРТ задумывался как драйвер «перезагрузки» депрессивных зон: бывших промплощадок, ветхого и аварийного фонда, а также неосвоенных участков. Помимо жилья, он должен был гарантировать создание социнфраструктуры и выстроить прозрачные правила игры между девелоперами и властью.
По словам вице-президента НОСТРОЙ, за несколько лет применения механизма строительное сообщество накопило значительный практический опыт. В одних регионах КРТ стало точкой роста в сфере жилищного строительства, в других — так и осталось декларативным инструментом, договоры в рамках которого заключаются, но не переходят в стадию реального строительства.
Главная проблема сегодняшней модели, по мнению спикера, — её фрагментарность.
Градостроительные и инфраструктурные решения принимаются вразнобой и разными ведомствами. Девелопер, входя в проект, не получает на старте полный пакет ресурсов и вынужден проходить множество процедур «вручную». В итоге он сталкивается с непредсказуемостью сроков техприсоединения и несогласованностью планов расселения.
Именно поэтому, сделал акцент он, переход к единому правовому и экономическому контуру реализации проекта — это не дополнительная настройка, а следующий, качественно новый этап развития механизма КРТ. «При таком подходе застройщик получает не совокупность взаимных обязательств публичной и частной стороны, а целостный проект с понятной экономикой. Это принципиально меняет модель оценки рисков при принятии инвестиционного решения об участии в проекте КРТ».
Особое внимание вице-президент НОСТРОЙ уделил вопросу инфраструктурных затрат, поскольку он напрямую влияет на инвестиционную привлекательность проектов.
«Практика показывает, что для девелопера тяжелее всего не социальные объекты, а инженерные сети, техприсоединение и расселение. Доля рассматриваемых затрат в стоимости проекта КРТ определяется масштабом такой территории, плотностью существующей застройки, обеспеченностью территории инженерными коммуникациями и объемом расселения. Однако в ряде случаев совокупные расходы на инфраструктурную подготовку достигают десятков процентов от общей стоимости проекта. С учетом роста стоимости строительных работ эта нагрузка за последние годы объективно возросла», — констатировал он.
Мороз подчеркнул: для девелопера критически важен не только размер таких затрат, но и их прогнозируемость. Невозможность заранее определить стоимость и сроки технологического присоединения существенно повышает инвестиционные риски и снижает устойчивость финансовой модели проекта КРТ к дополнительным издержкам, что особенно заметно в условиях дорогого проектного финансирования, пояснил он. Оптимальный подход — сбалансированное распределение рисков: застройщик отвечает за то, что может контролировать, а публичная сторона — за объекты инженерии, значимые для всего муниципалитета.
Расширение инструментария КРТ Антон Мороз назвал шагом в верном направлении.
«Включение в один лот федеральных земель и объектов культурного наследия снимает ключевой барьер — невозможность заранее просчитать полный объём обязательств. Девелопер должен видеть экономику проекта целиком, а не по частям», — заявил спикер.
Что касается объектов культурного наследия, то здесь Антон Мороз считает важным найти баланс между охраной и развитием. Объекты культурного наследия, по его словам, не должны восприниматься лишь как обременение.
«При грамотном подходе ОКН может стать точкой притяжения и повысить инвестиционную привлекательность прилегающих участков. Для этого необходимы синхронизация процедур и стабильные законодательные требования».
По словам Мороза, общий принцип вовлечения земель в жилищное строительство — инфраструктурная подготовка с самого начала (дороги, сети, соцобъекты).
«Опыт КРТ убедительно показывает: предоставление земельных участков без одновременного решения вопросов транспортной, энергетической и социальной инфраструктуры не приводит к полноценному развитию территории. Такой подход лишь откладывает эту задачу на будущее, увеличивая при этом нагрузку на региональные и муниципальные бюджеты», — предупредил спикер.
В заключение Мороз подчеркнул: динамику КРТ нельзя оценивать по числу договоров. Реальные критерии — объём инвестиций, ввод жилья и инфраструктуры, количество рабочих мест. Именно на эти показатели должна ориентироваться новая архитектура регулирования.
Он выразил надежду, что инициативы ДОМ.РФ получат поддержку профессионального сообщества и будут реализованы с учётом позиции строительного бизнеса. НОСТРОЙ, в свою очередь, готов продолжать участвовать в этой работе, представляя консолидированную позицию отрасли.
